住宅ローン滞納するとどうなる～不動産競売について～
近年、住宅ローンを返済できず滞納する方が増えています。住宅ローンの返済ができなくなり滞納すると、自宅が競売にかけられてしまい、最終的には自宅から強制退去させられてしまいます。町田、相模原の弁護士が住宅ローン滞納と不動産競売について説明します。
不動産競売とは何か？
自宅を購入するときに、銀行などの金融機関で住宅ローンを組んでいるはずです。その際に、銀行又は保証会社は「抵当権」という担保を不動産に設定します。競売とは、住宅ローンが滞納すると、抵当権を設定している銀行や保証会社が裁判所に申立てをして入札形式で担保に取っている不動産を強制的に売却し、住宅ローンを回収する手続きのことです。
なお、「競売」の読み方は、法律用語としては「けいばい」が正しいです。但し、一般的には「きょうばい」の読み方が広く使われていますので、きょうばいでも間違いではありません。
住宅ローン滞納から差押え・競売までの流れ
住宅ローンの返済を滞納してもすぐに差押・競売にはなりません。また差押・競売が始まってから手続きが終了するまでは、自宅から引っ越さずに済み続けることが可能です。住宅ローン滞納から差押え・競売までの流れを説明します。
引落の確認～滞納から１カ月以内～
銀行から電話や手紙で「引落ができませんでした」と連絡がきます
銀行から「督促状」「催告書」 ～滞納から２～３ヵ月～
銀行や銀行から委託を受けた債権回収会社等から、「督促状」、「催告書」、「期限の利益喪失予告」等が送付されてきます。この段階では滞納分を返済すれば正常な返済に戻ります。
銀行から「期限の利益喪失通知」～滞納から３～６ヵ月～
これにより住宅ローン残額の一括払いを求められ滞納分だけを返済しても正常な返済に戻りません。
保証会社から
「代位弁済通知書」「保証債務履行通知書」
～滞納から３～６ヵ月～
債権が銀行から保証会社に移ることになり、以降は保証会社から請求が来ます。
地方裁判所から
「担保不動産競売開始決定」の送付
～滞納から４～７ヵ月～
これは保証会社が抵当権に基づき不動産の競売を申立て、不動産を差押えて競売手続きに入ったことの通知です。
不動産競売から引き渡し（引越し）までの流れ
地方裁判所から「担保不動産競売開始決定」の送付～競売開始～
裁判所執行官による自宅の現況調査 ～競売開始から１ヵ月～
裁判所から執行官が不動産鑑定士と共に自宅を訪問し、物件内部の使用状況を見たり、聞き取り、写真撮影等の調査を行います。この調査は、拒絶できません。
裁判所から「期間入札」の通知～競売開始から３～４ヵ月～
入札期間、開札期日、売却決定期日、売却基準価額と買受可能価額が裁判所から債務者に通知されます。
期間入札の公示～競売開始から５～６ヵ月～
物件明細書、現況調査報告書、評価書のいわゆる３点セットが裁判所の記録閲覧場所に備え付けられ、裁判所が運営する不動産競売情報サイト（通称「BIT」）でも３点セットが公開されます。物件明細書は裁判所の書記官が作成し、現況調査報告書は執行官が作成し、評価書は不動産鑑定士が作成します。
入札期間及び開札期日～競売開始から６～７カ月～
希望者が定められた期間に入札を行い、期日に開札します。入札でもっとも高い価格をつけた人が最高価格買受申出人となります。開札の前日までであれば、競売を取り下げてもらい任意売却することができますが、この時点で任意売却に応じる債権者はまずいません。
売却許可決定～競売開始から７～８カ月～
最高価格買受申出人に対し裁判所は売却許可を決定します。その後代金を納付して物件の所有権が移転します。
自宅の引き渡し（立ち退き）～競売開始から８～９ヵ月～
新所有者である落札者が占有者に立ち退きを要求します。旧所有者が自発的に引越し立ち退かない場合、新所有者が「不動産引渡命令」の申立てを裁判所に行い強制執行を行います。
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