住宅ローンの返済ができない場合の自己破産について

住宅ローンの返済ができない場合、既に住宅ローンの返済が進んでいて自宅を売却すれば住宅ローンを完済できる事案であれば、ご自宅の売却を進めることになります。しかし、多くのケースでは不動産の評価額より住宅ローン残債務額が大きく自宅を売却しても多額の借金が残ることが予想されます。したがって、住宅ローン滞納の多くのケースでは自己破産することになります。

なお、住宅ローンの他にカードローン等の借金があり、住宅ローン以外の借金の負担が減れば住宅ローンを返済していくことができるような場合は個人再生手続で住宅を維持することができる場合もあります。＞＞個人再生で住宅を手放さない

以下、住宅ローンの返済ができない場合の自己破産について町田、相模原の弁護士が説明します。

任意売却は自己破産よりいいのか

任意売却とは

任意売却とは、銀行や保証会社等の住宅ローン債権者の同意を得て住宅ローンの担保になっている自宅を売却する手法です。通常は住宅ローンを完済できる金額でなければ住宅を売却することができません。なぜなら、自宅には債権者の抵当権が設定されていますが、売却には抵当権の解除が必要であり、住宅ローンの完済が抵当権解除の条件とされているからです。したがって、住宅ローンの残債務額が不動産の売却価格より大きい場合（これをオーバーローンともいいます）には、通常は自宅を売却できません。

このように住宅ローン残債務額が不動産価格より大きい場合に、住宅ローンの債権者の同意を得て住宅ローンを完済できないにもかかわらず、特別に自宅の売却を認めてもらう売却方法を任意売却といいます。

任意売却で自己破産が不要になる訳ではない

任意売却を扱う不動産仲介会社のホームページでは、まるで任意売却をすれば自己破産を行わなくてよい様な説明がなされていますが、それはかなり例外的なケースです。多くの場合は任意売却をしても、しなくても自己破産をする必要があります。つまり任意売却は、自己破産前に行う選択肢の一つであるものの、必ず行わなければいけない訳ではありません。また、任意売却をした方が、自己破産手続で必ず有利になるという訳でもありません。

＞＞コラム　自己破産前に任意売却をすすめる不動産屋

住宅ローン滞納でお困りの方は住宅ローン滞納問題に強い町田・相模原の弁護士にご相談ください。借金の返済を止めて任意売却を進めてから自己破産を申立たり、自己破産の申立をしてから破産手続の中で不動産を売却する等、様々な方法があり得ます。

不動産を所有していると必ず管財事件になる訳ではない

任意売却を扱う不動産会社のホームページ等で不動産を所有したまま自己破産すると管財事件になり予納金２０万円を払わないといけないので、自己破産の前に任意売却しましょうとの説明が散見されます。しかし、不動産を所有したままでも管財事件にならないことはよくありますし、逆に任意売却を先行させても管財事件になることも実際はよくあります。

管財事件と予納金とは

自己破産は、破産管財人が裁判所から選任されて破産者の財産を処分する管財事件（少額管財事件ともいう）と、破産管財人が付かない簡易な同時廃止事件の２つの手続に分かれ、裁判所がそのどちらかに振り分けます。管財手続では、破産管財人に予納金として原則２０万円を支払う必要があり、申立人の金銭負担が大きくなります。

不動産を所有していても同時廃止となる場合

破産者にある程度の財産がある場合は、それを換価して債権者に配当するために管財事件となるのが通常です。不動産は破産者のきわめて高価な財産ですから、不動産がある場合、裁判所は原則として管財事件と扱います。

もっとも、不動産の評価額より、不動産に抵当権を設定している住宅ローンの残債務額が大きい場合、すなわち不動産がオーバーローンとなっている場合は、不動産を破産管財人が売却しても売却代金は住宅ローンに全額充当されてしまい、他の一般の債権者には配当されません。つまりオーバーローンの場合は、わざわざ管財事件として破産管財人に不動産を売却させても、一般の債権者の利益につながらないため、同時廃止とすることにしています。

ただ、裁判所はオーバーローンが１．５倍以上、つまり、不動産の評価額の１．５倍以上の住宅ローン残債務がある場合にのみ同時廃止とすることを認めています（東京地方裁判所本庁、及び、立川支部の場合）。ちなみに、横浜地方裁判所本庁や同相模原支部、川崎支部等ではオーバーローン１．２倍以上でも同時廃止を認めています。